マンション売却 売却益と税金について

不動産を売却するとき、住宅ローンの残債があれば売却代金で清算し、不動産会社への仲介料もその時に支払いますが、税金の計算は翌年3月15日までに確定申告をして納税します。
 また、所得税の確定申告に基づいて、住民税を翌年6月から1年間4回に分けて納めることになります。
 納税は翌年なので、売却代金を使い切ってしまって税金分が不足しないように注意しましょう。

 マンション売却の税金は分離課税の譲渡所得といって、売却金額ではなく売却益に対して課税されます。
 マンションの取得価額の計算にあたっては、取得価額を土地部分と建物部分に分解し、建物部分は経過年数分の減価償却費を計算します。
 売却損益の計算は、
 売却代金 - 取得費(実際の購入代金ー建物の経過年数分の減価償却費) - 譲渡費用(仲介料や、抵当権抹消費用など) の算式で求められ、計算結果がマイナスならば売却損なので税金はかかりません。

 なお、売却益が出た場合でも、居住用資産や事業用資産については一定の要件で買い替えの特例という制度があります。
 住み換えや事業用物件の更新など、同じ用途の不動産を買い換えるのに税金を支払うと、新しい資産の取得に使えるお金が、税金分不足してしまいます。それでは住み換えや買い換えの障害になるので、用途が同じなど、一定の要件を満たせば、次回の売却まで課税を繰り延べる制度です。
 残念ながら売却によって利益が出ない場合、税負担のうえでは好都合です。
 一方、売却益が出ると気分はいいですが、税負担も心配です、買い換えの特例など、該当する仕組みは積極的に利用しましょう。