マンション売却の税金 確定申告の注意点

不動産を売却したら、売却した翌年の3月15日までに確定申告をして税金を納めます。
 不動産の売却は分離課税の譲渡所得といって、売却価額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡益に対して課税され、譲渡損の場合は税金はかかりません。

 ところで、取得費とは取得した価額=購入金額ですが、土地の購入代金はそのままですが、建物については経過年数分の減価償却費の計算が必要です。
 マンション売却の場合は、購入金額を土地と建物に分けるところから始まります。
 契約書で金額が明確に区分されている場合はかんたんですが、区分されていない場合は、消費税の金額から逆算することができます。
 土地については消費税が非課税なので、契約書に記載がある消費税の額を、その時点の税率で割ると建物の代金がわかります。例えば、消費税5%の時期に、消費税100万円と書いている場合は建物価額は100万円÷5%=2000万円になります。
譲渡損益の計算は消費税を含んだ実際の支払金額でするため、2000万円に消費税100万円を足すのを忘れないようにしましょう。
 また、マンションの購入にあたって売買代金のほかに一時的に支払った費用があります。登記費用や、戸建と異なるマンション固有の費用としては”修繕積立基金”があります。
 毎月支払っていた修繕積立金は購入に要した金額ではないため取得費に該当しませんが、最初に支払った一時金は取得費に該当するので、計算に含めることができます。

 なお、売却益については必ず確定申告が必要で、売却損の場合は税金はかからず、申告も必要はありません。
 ただし、そのマンションが自宅だった場合は、一定の要件を満たせば、他の所得と損益通算をして税の減免を受けられる場合があります。